Пакет услуг «Риэлтор»
Данная недвижимость является интересным товаром, как минимум по причине относительно небольшого количества потенциальных покупателей в этой нише рынка. Но, после ее приобретения на банкротных торгах, рынок ее реализации разрастается до полного рынка недвижимости, что означает повышение ее цены.
Специалиста по сделкам купли-продажи недвижимости называют Риэлтор, именно поэтому мы назвали так данный пакет услуг. Давайте немного разберемся в тех объектах недвижимости, которые реализуются на банкротных торгах.
Разделим объекты недвижимости условно на четыре группы:
— земельные участки
— жилая недвижимость
— коммерческая недвижимость
— производственная недвижимость
Земельные участки
Они могут быть различного назначения и в зависимости от этого определяется их возможное использование. Если указано, что участок под ИЖС, садоводство или ЛПХ — то на данном участке возможно строительство жилых домов, если для сельхозпроизводства — то здесь вы уже ничего не построите. Но все эти участки могут быть очень востребованы.
На них мы рекомендуем обратить внимание в целях инвестирования для перепродажи.
Если это земля для строительства, то оптимальный размер участка должен быть от 4 до 10 соток, он должен находиться в пределах населенного пункта и иметь хорошую доступность. Если это участок для сельхозпроизводства — размер уже должен быть не менее 10 000 кв.м.
Жилая недвижимость
Это квартиры, апартаменты и домовладения. Для квартир и апартаментов действует правило: чем меньше площадь, тем выше ликвидность объекта, т.е. квартиру площадью 33 кв.м. вы продадите быстрей, чем квартиру площадью 70 кв.м. и цена за квадратный метр будет больше. Для домовладений немного другая ситуация. Наиболее ликвидными будут уже дома в пределах от 100 до 200 кв.м. и земельным участком не менее 4 соток, ведь человек, покупающий дом, хочет не быть ограниченным площадью однушки.
Рекомендуем обращать внимание на объекты жилой недвижимости, расположенных в городах с населением не менее 500 тыс. человек или в курортных зонах.
Коммерческая недвижимость
Это офисные и торговые помещения. Если с торговыми помещениями все в принципе понятно, то инвестиции в офисные помещения явно недооценены. Это, в первую очередь, относится к доходу в виде ренты.
Для примера, от сдачи квартиры в аренду в Краснодаре площадью 33 кв.м. можно получать 15 000 рублей ежемесячно, а офисы той же площадью можно сдавать за 30 000 рублей. И это с учетом того факта, что квартира на рынке будет стоить дороже офиса. Главным фактором здесь будет то, как именно вы планируете получать доход, если от купли-продажи, то лучше инвестировать в квартиру, если вы ходите долговременно получать доход от ренты, то лучше присмотреться к офисной или торговой недвижимости.
И если квартиры лучше приобретать в городах с населением от 500 тысяч или курортные зоны, то для офисной недвижимости стоит обратить внимание на столицы субъектов Федерации.
Производственная недвижимость
Это объекты производственных зданий, баз и т.д. Так же довольно интересный и доходный вид инвестиций.
К примеру: продавался старый хлебозавод, который находился в центре города. Данный завод уже несколько лет не работал, оборудование было разворовано, а здания находились в плохом состоянии. Было понятно, что в здание нужно вложить большую сумму, и цена при этом была около 8 миллионов рублей.
Но после того, как мы сделали инвестиционное предложение — завод чуть ли не с руками оторвали. Вопрос в том, с какой точки зрения смотреть на недвижимость.
Завод находился на земельном участке, который расположен в центре города. Так как это было промышленное предприятие, то данный земельный участок обладает всеми коммуникациями, причем в хороших объемах. Здания его стоят на учете как объекты недвижимости и их можно перестраивать через процедуру реконструкции.
Если кто-то разбирается в строительстве, то поймет разницу в получении кучи разрешений и объеме денег, когда ты начинаешь строить на пустом участке без коммуникаций, или если ты подаешь заявление на реконструкцию существующего объекта, причем в результате реконструкции он не обязан быть того же назначения.
Был двухэтажный старый корпус цеха — стал четырехэтажный офисный центр.
(в т.ч. строительство, ремонт, получение необходимых разрешений) и последующий постоянный контроль за исполнением.
Премиум
- От 25 000 ₽ — поиск лотов под ваш бюджет, анализ инвестиционной привлекательности(исходя из различных вариантов его дальнейшего использования) не менее 2 штук;
- от 30 % дохода от использование объекта. Услуга включает проведение необходимых работ по подготовки объекта (в т.ч. строительство, ремонт, получение необходимых разрешений) и последующий постоянный контроль за исполнением.
К примеру, вы решили взять объект для рентного получения дохода – мы будем постоянно следить за состоянием объекта, контролировать платежи арендаторов и расходы на содержание.
Ответ на Ваш главный вопрос — почему цена объекта на на электронных торгах намного ниже?
Согласно статистике по сделкам с недвижимостью на открытом рынке 76 % сделок происходит с использованием ипотеки. При приобретении имущества с торгов вы не можете использовать механизмы, предусматривающие ипотеку, материнский капитал, военный сертификат, рассрочку платежа, бартер и т.д.
В соответствии с действующим законодательством при реализации имущества на торгах установлены следующие ограничения: расчет за приобретенное имущество должен быть произведен не позднее 30 дней и только путем перечисления денежных средств. Других вариантов нет. Так же ограничен срок реализации.
Поэтому, как видите, только не более 20 % от желающих купить может приобрести имущество на электронных торгах. Разумеется, это сильно влияет на его стоимость.
Однако в дальнейшем, после приобретения имущества, Вы будете его продавать на открытом рынке без каких-либо ограничений по срокам и способам расчета, что позволит его реализовать по более выгодной цене.
Процесс продажи имущества при банкротстве собственника - это принудительная продажа имущества. Естественно, собственник не будет проводить какой-либо предпродажной подготовки, а наоборот может со злости что-нибудь сломать или просто не будет чинить — данный фактор так же имеет влияние на стоимость.
Конкурсный управляющий законодательно не имеет возможность провести предпродажную подготовку объекта — ему прямо запрещено тратить деньги на какой-либо ремонт, даже мелкий.
Вы же можете перед продажей провести косметический ремонт или привести недвижимость в порядок - а это уже повлияет на ее ликвидность и стоимость.
Как мы указывали выше, процесс продажи принудительный, и поэтому вам нужно быть готовым к ситуациям, когда должник отказывается вывозить свои вещи из квартиры и даже, бывает, пытается пользоваться ей и после продажи на торгах. К счастью, существуют вполне законные юридические механизмы освобождения помещения, как от вещей, так и от лиц, проживающих там. Но это время, а наличие чужих вещей в квартире (которые ни в коем случае нельзя просто выкинуть на улицу!) так же влияет на ликвидность.
Ещё есть психологический фактор, который имеется у людей от незнания принципа банкротства.
Люди боятся, что в последующем у них будут проблемы с имуществом приобретенным на торгах по банкротству. К примеру, его может забрать банк, так как оно в залоге, или бывшая супруга/супруг предъявят требования.
Все как раз наоборот.
Из практики: когда мы банкротим какого-либо должника, мы имеем право через суд признать совершённые им сделки недействительными. К примеру, если Вы купили у человека квартиру, а через пару лет он обанкротился и суд признал эту сделку недействительной в результате чего Вашу квартиру арбитражный управляющий забрал обратно. Да, так бывает и довольно часто.
Почему так происходит? Потому, что процедура банкротства - это специальные нормы права, которые могут даже противоречить Гражданскому кодексу РФ. В данном случае, права группы кредиторов имеют преимущество перед Вашими правами и с целью защиты их прав на получение денег — у вас могут забрать квартиру. Так что Вы как раз можете лишиться имущества, когда купили его на свободном рынке.
НО и есть и другая сторона банкротства — при продажи имущества с торгов в рамках дела о банкротстве — СНИМАЮТСЯ ВСЕ ОГРАНИЧЕНИЯ И НЕ ДОПУСКАЕТСЯ НАЛОЖЕНИЕ НОВЫХ на имущество. И все возможные права иных лиц на это имущество — аннулируются.
Т.е ситуация как раз оборачивается в другую сторону: никто и никогда не сможет предъявить какие либо права или претензии к имуществу, которые Вы купили на данных торгах.
Конечно, и здесь есть свои подводные камни.
Торги при банкротстве — это, по сути, завершающая часть непосредственно процедуры банкротства — и они должны быть проведены в строгом соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Причем не только в части непосредственно самих торгов на электронной площадке, но и на стадии подготовки к торгам. К примеру, публикация о проведении торгов должна содержать все необходимые сведения, установленные законом и подзаконными актами. Положение о порядке реализации должно быть утверждено, сроки на участие жестко соблюдены и т.д.
Любые нарушения, как на стадии подготовки, так и на стадии непосредственно реализации имущества, могут быть причиной для оспаривания торгов. К счастью, мы предлагаем вам полную поддержку в данном вопросе.
С нашей помощью вы можете приобрести любое имущество на торгах безопасно и по цене ниже рыночной.